Biroul Notarial Public „Ciucă și Asociații” a fost inființat în anul 1996, în conformitate cu prevederile Legii nr. 36/1995 a Notarilor Publici și a Activitatii Notariale, a Regulamentului de Punere in Aplicare a Legii Notarilor Publici și a Statutului Uniunii Naționale a Notarilor Publici din Romania, funcționând in cadrul Camerei Notarilor Publici Galați.

Fondatorii acestui Birou Notarial au fost notarii Ioan M. ZAMFIR și Bogdan Liviu CIUCĂ Ulterior s-au alăturat echipei notarii: George Cristian SCHIN – notar public din anul 2007 și Dan TODERAȘCU – notar public din anul 2011, care a fost colaborator permanenți al notarului Bogdan Liviu CIUCĂ, încă de la înființarea notariatului.

Dl. notar Ioan M. ZAMFIR a ocupat funcția de notar șef al Notariatului de Stat Galați. Profesor și părinte spiritual pentru toți notarii din cadrul Biroului, un om de o inaltă ținută profesională și cu autentice calitați umane,dl notar ZAMFIR a fost respectat și este azi regretat de întregul colectiv al notariatului. Dl. notar ZAMFIR a contribuit substanțial la formarea profesională a notarilor publici și a personalului ce a activat de-a lungul timpului în cadrul BNP „Ciucă și Asociații”.

Dl. notar Bogdan Liviu CIUCĂ este conf. univ. dr. în științe juridice, cadru didactic în cadrul facultăților de drept din Universitatea „Dunărea de Jos” și Universitatea „Danubius” din Galați.

Dl. notar George Cristian SCHIN este lector univ. și predă la Facultatea de Drept din cadrul Universității „Dunărea de Jos” Galați.

Dl. notar Dan TODERAȘCU a fost colaborator permanent al notariatului anterior obținerii statutului de notar public, desfășurându-și activitatea în cadrul acestui birou, încă de la înființare. Dl. notar TODERAȘCU a coordonat activitatea personalului acestui birou, precum și practica notarilor stagiari în toată această perioadă.

Experiența profesională a notarilor publici din cadrul BNP Ciucă și Asociații, dar și a personalului care își desfășoarăactivitatea în cadrul notariatului definesc activitatea întregii echipe.

În cadrul BNP „Ciucă și Asociații” își desfășoară activitatea trei notari publici asociați, trei notari stagiari, trei juriști, trei operatori baze de date, doi delegați Carte funciară, doi economiști, două persoane cu atribuții de secretariat, o persoană cu atribuții de arhivist și două persoane cu atribuții de asigurare servicii auxiliare.

Contracte

Contractul este definit de art. 1166 al Noului Cod civil român ca fiind un acord de voinţe dintre două sau mai multe persoane cu intenţia de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic între acestea.

1. Contractul de Vânzare- Cumpărare este contractul prin care vânzătorul transmite cumpărătorului dreptul de proprietate asupra unui bun, în schimbul unei sume de bani (preţul).

În noul Cod civil român, contractul de vânzare-cumpărare este definit şi reglementat în cadrul art 1650-1762, Cartea a V-a „Despre obligaţii”, Titlul IX „Diferite contracte speciale”, Capitolul I „Contractul de vânzare”.

În practica notarială, părţile transferă prin Contractul de vânzare-cumpărare dreptul de proprietate asupra unui bun imobil sau mobil. Se pot însă, strămuta prin vânzare şi alte drepturi precum: dreptul de uzufruct, drepturi de creanţă, de proprietate intelectuală, succesorale etc.

Acte necesare:

•acte de identitate părţi;
•acte de proprietate asupra imobilului ce face obiectul tranzacţiei (după caz: contract vânzare-cumpărare, contract de donaţie, proces-verbal de predare-primire, act vânzare-cumpărare autentificat, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor etc.);
•certificat fiscal pe numele proprietarului, eliberat de Administraţia Financiară competentă, din care să rezulte că proprietarul este la zi cu plăţile către Stat. Administraţia Financiară competentă este cea la care se plăteşte impozitul anual pentru imobilul respectiv. Certificatul fiscal este valabil numai până la sfârşitul lunii în curs. În situaţia înstrăinării dreptului de proprietate asupra unui bun aflat în coproprietate, organul fiscal emite certificate de atestare fiscală fiecărui proprietar, proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză a acestuia, astfel încât la înstrăinarea întregului bun aflat în coproprietate se impune să se solicite tuturor coproprietarilor certificate de atestare fiscală, pentru cota deţinută de fiecare dintre ei;
•documentaţia cadastrală a bunului imobil (fişa bunului imobil şi planul de amplasament, respectiv planul releveu), întocmită de un expert cadastral autorizat;
•extrasul de carte funciară se obţine prin intermediul biroului notarial şi este valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;
•în cazul apartamentelor, adeverinţa eliberată de asociaţia de proprietari sau locatari care sa arate că proprietarul este la zi cu datoriile faţă de aceasta (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.). Adeverinţa nu este necesară în cazul în care cumpărătorul consimte să preia eventualele debite existente;
•în cazul terenurilor, certificat de urbanism;

În plus, pentru persoane juridice:
•certificat de atestare fiscală a persoanei juridice valabil, eliberat de ANAF;
•certificatul de înregistrare la Registrul Comerţului sau actul în baza caruia îsi desfăşoară activitatea persoana juridică;
•certificat constatator valabil, eliberat de Registrul Comertului (pentru societăţi comerciale). În lipsa certificatului constator, biroul notarial poate elibera, contracost, un extras prin serviciul RECOM Online.
•împuternicire (delegaţie, hotărâre A.G.A) pentru reprezentantul persoanei juridice la încheierea actului (dacă este cazul).

2. Antecontractul de vânzare-cumpărare îmbracă în practică atât form a juridică a unei (1) promisiuni unilaterale, cât şi a unei (2) promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.

(1) Promisiunea unilaterală de vânzare este un contract unilateral prin care promitentul proprietar se obligă faţă de o altă persoană să îi vândă acesteia în viitor un anumit bun al său. Această persoană îşi rezervă dreptul să-şi exprime ulterior, în cadrul unui termen, consimţământul de a cumpăra bunul în cauză. Contractul poate fi transformat într-unul sinalagmatic prin obligarea beneficiarului promisiunii la plata unei sume de bani în contul dreptului său de opţiun

(2) Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare reprezintă situaţia în care ambele părţi se obligă să încheie în viitor, în condiţiile stabilite de antecontract, contractul propriu-zis de vânzare-cumpărare. Principala deosebire faţă de promisiunea unilaterală este că în acest caz ambele părţi pot cere încheierea contractului. Precontractului de vânzare-cumpărare îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 969 şi urm. C. civ. (regulile aplicabile convenţiilor).

Domeniu de aplicare

Acest tip de act asigură părţilor posibilitatea să realizeze operaţiunea juridică avută în vedere, după ce au negociat în prealabil şi au efectuat anumite analize ale situaţiei de fapt. Părţile beneficiază astfel de mijlocul juridic prin care să prefigureze sau să proiecteze condiţiile în care se va încheia viitorul contract de vânzare-cumpărare. Antecontractul de vânzare-cumpărare duce numai la naşterea unui drept de creanţă şi a unei obligaţii corelative pentru ambele părţi ale antecontractului, dar dreptul de proprietate asupra lucrului rămâne netransmis. Astfel, dacă promitentul vânzător vinde bunul unui terţ şi, drept urmare, îşi încalcă obligaţiile contractuale, promitentul cumpărător are doar un drept la daune-interese. Însă, el nu poate solicita chiar încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi transferul proprietăţii bunului (adică executarea în natură a obligaţiei de către promitentul vânzător). Totuşi, potrivit art. 5 alin. 2 al Titlului X (Circulaţia juridică a terenurilor) din Legea nr. 247/2005, atunci când bunul se află încă în patrimoniul promitentului vânzător, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă. Instanţa va putea pronunţa în acest caz o hotărâre care să substituie contractul. O excepţie de la această situaţie este atunci când părţile au prevăzut în precontract o clauză de dezicere în favoarea uneia sau a ambelor părţi. Această clauză trebuie formulată în sensul că poate să producă efecte fără intervenţia instanţei, astfel antecontractul poate fi rezolvit fără ca judecătorul să mai poată pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este forma de antecontract de vânzare-cumpărare cea mai des întâlnită înpractică.

Caractere juridice. Forma

Antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros şi comutativ (părţile cunosc sau pot cunoaşte dinainte întinderea drepturilor şi obligaţiilor lor). Antecontractul este liber de formă, deci nu trebuie sa îmbrace forma ad validitatem. Aceasta pentru că precontractul are ca obiect obligaţia părţilor de a încheia pe viitor contractul de vânzare-cumpărare. Forma scrisă este necesară numai pentru probaţiunea actului juridic (ad probationem).
Obiectul oricărui precontract de vânzare-cumpărare îl constituie o obligaţie de a face şi nu de a da. Astfel, la momentul încheierii antecontractului, promitentul vânzător poate să nu deţină în proprietate bunul respectiv. El se obligă prin antecontract să-l procure până la momentul încheierii contractului propriu-zis. Dacă documentaţia cadastrală a fost întocmită, trebuie indicat în contract şi numărul cadastral.

Obiectul contractului

În cazul unui antecontract care are ca obiect un imobil format din teren cu construcţie, încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare este obligatorie conform legii. De altfel, orice act cu privire la drepturi reale poate fi înscris în Cartea Funciară doar dacă este încheiat în formă autentică ( vezi Legea nr. 7/1996). Prin urmare, chiar şi contractele de vânzare-cumpărare care au construcţii ca obiect exclusiv trebuiesc încheiate în formă autentică ca să poată fi înscrise în Cartea Funciară. Totuşi, pentru antecontractul de vânzare-cumpărare este suficientă forma scrisă, nefiind necesară încheierea sa în formă autentică. In acest sens, jurisprudenţa şi doctrina au stabilit că un contract de vânzare-cumpărare nul al unui teren (încheiat fără respectarea formei autentice) poate dobândi, conform principiului conversiunii actelor juridice, valoarea de antecontract de vânzare-cumpărare.

Alte clauze

Încheierea contractului de vânzare-cumpărare poate fi condiţionată şi de îndeplinirea altor obligaţii de către promitentul vânzător, cum sunt: obţinerea în intervalul de timp agreat de părţi a unor coeficienţi de urbanism mai buni decât cei aplicabili imobilului la momentul încheierii antecontractului (prin obţinerea unor planuri de urbanism zonal/planuri urbanistice de detaliu), decontaminarea terenului (conform legilor din domeniul protecţiei mediului); obligaţia de a obţine o dovadă că imobilul nu cade sub incidenţa protecţiei monumentelor; obligaţia de scoatere a terenului din circuitul agricol şi/sau de introducere în intravilanul localităţii.

Moneda şi cursul de schimb

În practică, este uzuală folosirea EURO ca monedă de referinţă pentru exprimarea preţului. Dar, potrivit legislaţiei în vigoare, dacă părţile sunt persoane fizice sau juridice rezidente (nefiind incidente excepţiile de la prevederile regulamentului valutar al BNR), plata preţului se face obligatoriu în RON şi trebuie să includă TVA. Părţile pot conveni ca şi curs de schimb EURO-RON atât pe cel practicat de Banca Naţională a României, cât şi orice alt curs la vânzare-cumpărare practicat de o bancă comercială autorizată pe teritoriul României.

Avansul si cheltuielile autentificării

Plata unui avans la încheierea precontractului de vânzare-cumpărare este facultativă. Includerea în contract a acestei obligaţii pentru promitentul cumpărător este însă uzuală în scopul dovedirii seriozităţii şi interesului real în achiziţionarea imobilului. Ambele părţi sau doar una dintre ele pot suporta cheltuielile legate de autentificarea precontractului, în proporţia convenită.

Documentaţia topografică şi cadastrală de specialitate

Dacă această documentaţie lipseşte, este recomandat să introduceţi o clauză ce îl obligă pe promitentul vânzător să o întocmească pe propria cheltuială astfel încât această documentaţie să poată fi predată promitentului cumpărător la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Clauza penală

La încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare este bine să includeţi o clauză penală pentru nerespectarea condiţiilor din antecontract. Modul de calcul şi cuantumul penalităţilor incluse în clauza penală pot fi stabilite liber de către părţi, prin acord comun.

Donaţia este un contract prin care o persoană, numită donator, transmite în mod gratuit şi, de regulă, irevocabil, dreptul de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil către o altă persoană, numită donatar, care îl acceptă.

Donaţia este un contract cu titlu gratuit pentru că una dintre părţi urmăreşte să procure celeilalte părţi un beneficiu, fără a obţine în schimb vreun avantaj. De asemenea, donaţia este şi irevocabilă în baza principiului reglementat de Art. 985 din noul Cod Civil. O excepţie de la acest principiu este donaţia încheiată între soţi care poate fi revocată, însă numai în timpul căsătoriei.

Potrivit art. 1011 din noul Cod Civil, donaţia se încheie prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute. Prin urmare, pentru a fi valabil, atât actul de donaţie a unui bun imobil (casă, apartament, teren etc.), cât şi a unui bun mobil (automobil, bani etc.) trebuie încheiat la notarul public, în formă autentică.

Acte necesare:
•cte de identitate părţi;
•acte de proprietate asupra imobilului ce face obiectul donaţiei (după caz: contract vânzare-cumpărare, contract de donaţie, proces-verbal de predare-primire, act vânzare-cumpărare autentificat, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor etc.);
•certificat fiscal pe numele proprietarului, eliberat de Administraţia Financiară competentă, din care să rezulte că proprietarul este la zi cu plăţile către Stat. Administraţia Financiară competentă este cea la care se plăteşte impozitul anual pentru imobilul respectiv. Certificatul fiscal este valabil numai până la sfârşitul lunii în curs. În situaţia înstrăinării dreptului de proprietate asupra unui bun aflat în coproprietate, organul fiscal emite certificate de atestare fiscală fiecărui proprietar, proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză a acestuia, astfel încât la înstrăinarea întregului bun aflat în coproprietate se impune să se solicite tuturor coproprietarilor certificate de atestare fiscală, pentru cota deţinută de fiecare dintre ei;
•documentaţia cadastrală a bunului imobil (fişa bunului imobil şi planul de amplasament, respectiv planul releveu), întocmită de un expert cadastral autorizat;
•extrasul de carte funciară se obţine prin intermediul biroului notarial şi este valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;
•în cazul apartamentelor, adeverinţa eliberată de asociaţia de proprietari sau locatari care sa arate că proprietarul este la zi cu datoriile faţă de aceasta (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.). Adeverinţa nu este necesară în cazul în care cumpărătorul consimte să preia eventualele debite existente;
•în cazul terenurilor, certificat de urbanism;

3. Contractul de schimb imobiliar

Noul cod civil defineşte contractul de schimb, în cadrul art.1673, ca fiind acel act prin care fiecare dintre părţi transmite sau, după caz, se obligă să transmită un bun pentru a dobândi un altul.

Schimbul nu poate fi considerat o varietate de vânzare şi nici o dublă vânzare însoţită de compensarea preţurilor, deoarece înstrăinarea nu se face pentru preţ, ci pentru un alt lucru.

De aceea, vânzarea-cumpărare şi schimbul rămân contracte speciale distincte, chiar dacă există multe asemănări între ele (de exemplu, ambele sunt, în principiu, consensuale, cu titlu oneros, comutative, translative de proprietate).

Acte necesare:
•acte de identitate părţi;
•actele de proprietate ale imobilelor ce fac obiectul schimbului (după caz: contract de v-c, de donaţie, proces-verbal de predare-primire, sentinţă judecătorească, titlu de proprietate, certificat de moştenitor etc.);
•certificate fiscale pe numele proprietarilor, eliberate de Administraţia Financiară competentă, din care să rezulte că proprietarii-coschimbaşi au achitat la zi datoriile către Stat. Administraţia Financiară competentă este cea la care se plăteşte impozitul anual pentru imobilul respectiv. Certificatul fiscal este valabil numai până la sfârşitul lunii în curs.
•documentaţia cadastrală a bunurilor imobile (fişa bunului imobil şi planul de amplasament, respectiv planul releveu), întocmite de un expert cadastral autorizat;
•extrasele de carte funciară, care se obţin prin intermediul biroului notarial şi sunt valabile 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;
•în cazul schimbului de apartamente: adeverinţe eliberate de asociaţiile de proprietari sau locatari care sa arate că proprietarul este la zi cu datoriile faţă de aceasta (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.). Adeverinţele nu sunt necesare în cazul în care coschimbaşii consimt să preia eventualele debite existente;
•în cazul terenurilor: certificat de urbanism.

4. Partajul

Partajul sau împărţeala este o operaţiune juridică prin care se pune capăt stării de proprietate comună sau de indiviziune. Astfel, prin partaj, copărtaşii împart în mod material bunul sau bunurile stăpânite în comun.

Partajul se poate realiza pe cale convenţională sau pe cale judiciară în cazul în care copărtaşii nu se înţeleg asupra cotei-părţi ce ar trebui să-i revină fiecăruia.

După realizarea actului de partaj, fiecare parte devine proprietară exclusivă asupra unei părţi determinate sau asupra unui bun dintre cele care au format obiectul coproprietăţii.

Legea civilă nu prevede respectarea unor formalităţi pentru încheierea partajului voluntar. El poate fi încheiat în principiu în orice formă, inclusiv verbal. Însă, art. 20 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului stabileşte că înscrierea în cartea funciară a dreptului real asupra unui imobil se face doar pe baza actului prin care acesta s-a constituit ori s-a transmis în mod valabil, iar, în cazul partajului judiciar, prin hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă. De asemenea, tot conform art. 20 din Legea nr. 7/1996, în anumite cazuri prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor.

5. Act de dezmembrare a unui imobil

Operaţiunea de dezmembrare presupune:
•1. întocmirea documentaţiei cadastrale de către un expert cadastrist pentru fiecare din imobilele care rezultă în urma dezlipirii (latura tehnică) şi
•2. încheierea unui act notarial de dezmembrare la notarul public (latura juridică).

Dezlipirea unui imobil este reglementată de art. 879 alin. 2 din Noul Cod Civil care prevede că „imobilul înscris în cartea funciară se modifică şi prin dezlipiri, dacă se desparte o parte din imobil sau se micşorează întinderea acestuia”.

De asemenea, operaţiunea de modificare, prin dezlipire, a imobilului înscris în cartea funciară, are doar caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate (art. 879 alin 5. din Noul Cod Civil). Pe cale de consecinţă, pentru această operaţiune părţile nu datorează statului impozit pe transferul proprietăţii.

Imobilele rezultate se vor transcrie în cărţi funciare noi, cu menţionarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz, vechile cărţi funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri (art. 880 alin 1. Noul Cod Civil).

Dacă întregul imobil înscris în cartea funciară a fost transcris, aceasta se va închide şi nu va mai putea fi redeschisă pentru noi înscrieri.

În cartea funciară nu se vor mai efectua operaţiuni de reînscriere a imobilelor, ci în toate cazurile se vor deschide cărţi funciare noi pentru toate imobilele create ca urmare a operaţiunilor de alipire sau dezlipire. (Se va avea în vedere şi abrogarea art. 43 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, prevăzută de art. 87 pct. 6 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.)

Acte necesare:

•ctele de identitate ale părţilor (carte de identitate, paşaport, buletin de identitate);
•acte de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, proces verbal de predare-primire, hotărâre judecătorească, titlu de proprietate, certificat de moştenitor etc.);
•certificat fiscal, în termen de valabilitate, emis pe numele proprietarului de către Administraţia Financiară;
•doar pentru cazul dezmembrărilor de terenuri intravilane libere de construcţii – certificat de urbanism în termen de valabilitate;
•documentaţia cadastrală („cadastrul”, întocmit de un expert cadastral şi încheierea de intabulare în cartea funciara a bunurilor imobile);
•extras de carte funciară pentru autentificare care se obţine numai prin intermediul biroului notarial la cererea proprietarului şi este valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii.
•doar pentru persoanele juridice: certificat de înregistrare, act constitutiv, hotărâre AGA.

6. Contract de credit-împrumut cu ipotecă/gaj

Acte necesare:
•Acte de identitate părţi
•Acte de proprietate asupra bunului ce face obiectul tranzacţiei (după caz: contract vânzare-cumparare, contract de donaţie, proces verbal de predare-primire, act vânzare-cumpărare autentificat, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor)
•Certificat fiscal pe numele proprietarului, eliberat de Administraţia Financiară competentă, din care sa rezulte că proprietarul este la zi cu plăţile către stat. Administraţia Financiară competentă este cea la care se plăteşte impozitul anual pentru imobilul respectiv.
•Certificatul fiscal este valabil numai până la sfârşitul lunii în curs
•Extrasul de carte funciară se obţine prin intermediul biroului notarial şi este valabil 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii
•Extrasul de carte funciară se obţine prin intermediul biroului notarial şi este valabil 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii
•Documentaţia cadastrală a bunului imobil (fişa bunului imobil şi planul de amplasament, respectiv planul releveu), întocmită de un expert cadastral autorizat

Contractul de Ipotecă

Despre ipotecă

Ipoteca este un drept real accesoriu. Acest drept are ca obiect un bun imobil al debitorului sau al unei alte persoane şi îi permite creditorului ipotecar să urmărească imobilul indiferent de persoana celui care îl stăpâneşte şi să fie plătit cu prioritate faţă de ceilalţi creditori din preţul valorificării acestui bun.

Cadru legal

Ipoteca este reglementată de art. 1746-1814 C. civ. Aceste reglementări îsi au izvorul îndeosebi în legea belgiană din 1851 care a reformat sistemul ipotecar. Ipoteca este o garanţie reală imobiliară.
Ipoteca este un drept real asupra bunurilor imobile ce sunt afectate de plata unei obligaţii, conform aticolului 1746 C. civ. Articolul 1772 C. civ. prevede că ipoteca convenţională poate fi constituită doar în formă autentică, mai exact, printr-un contract de ipotecă încheiat la un birou notarial.

Clasificare juridică

Ipoteca este un drept real, accesoriu, imobiliar, indivizibil şi specializat. Ipoteca oferă titularului său, după cum am arătat, atributul de urmărire şi atributul de preferinţă. Ea nu presupune desprinderea unor atribute din conţinutul dreptului de proprietate, cum ar fi posesia şi folosinţa. Astfel, ea nu face parte din categoria dezmembrămintelor proprietăţii. Ca drept accesoriu, ipoteca însoţeşte şi garantează un drept principal, care este dreptul de creanţă al creditorului ipotecar. Ipoteca este o garanţie imobiliară pentru că are ca obiect doar imobile. Ipoteca este indivizibilă, adică imobilul este afectat în totalitate pentru garantarea creanţei în întregime. Ca garanţie specializată, ipoteca poate fi constituită numai asupra unui imobil individual determinat.

Obiectul contractului

Doar imobilele care se află în circuitul juridic civil pot fi ipotecate, inclusiv accesoriile lor, care sunt imobile prin destinaţie şi uzufructul.
Numai proprietarul actual al imobilului ipotecat poate constitui ipoteca. Bunurile viitoare ale debitorului nu pot face obiectul acestui tip de contract. Dacă dreptul proprietarului asupra imobilului său se află sub condiţie suspensivă sau rezolutorie, ipoteca se vă afla sub aceeaşi condiţie.

Obligaţiile debitorului

Debitorul poate face acte de dispoziţie în ceea ce priveştea imobilul ipotecat. Însă, debitorul trebuie să transfere noului proprietar imobilul grevat de sarcini (inclusiv de ipotecă).

Asigurare

Asigurarea se încheie cu o societate de asigurări şi intră în vigoare cel târziu la data când a fost semnat contractul de ipotecă. Asigurarea va fi menţinută pe toată perioada existenţei ipotecii.

Publicitatea imobiliară

Ca drept real, ipoteca se supune cerinţelor de publicitate imobiliară. Ea devine opozabilă faţă de terţi prin notarea în cartea funciară. De asemenea, astfel se stabileşte rangul de preferinţă al ipotecii. Notarea se efectuează, de regulă, în baza contractului autentic de constituire a ipotecii. Registratorul OCPI dispune această notare printr-o încheiere. Înscrierea ipotecii în cartea funciară conservă dreptul de ipotecă pe o perioadă de 15 ani de la data notării, conform art. 1786 C. civ.

7. Contractul de rentă viageră

rin contractul de rentă viageră,o persoană (numită „credirentier”) înstrăinează un bun sau plăteşte o sumă de bani în schimbul unei prestaţii periodice în bani care urmează să-i fie plătită până la decesul său de o altă persoană (numită „debirentier” – debitorul rentei).

Acest tip de contract oferă şanse de câştig si pierdere ambelor părţi, şanse care depind de un eveniment viitor şi nesigur ca realizare. Aşadar, în cazul în care credirentierul se bucură de longevitate, acesta va fi în câştig iar debirentierul în pierdere şi viceversa.

Deşi renta viageră se constituie în mod obişnuit cu titlu oneros, ea poate fi constituită şi cu titlu gratuit, prin donaţie sau prin testament (art. 1640-1641 C. civ.).

Conform art. 1644 Cod civil, este nul contractul de rentă viageră înfiinţat în favoarea unei persoane care era deja moartă în momentul realizării contractului.
De asemenea, conform art. 1645 Cod civil, este nul şi contractul de rentă viageră încheiat în favoarea unei persoane afectate de o boală de care a murit în interval de 20 zile de la data contractului.

Legea civilă nu prevede respectarea unor formalităţi pentru încheierea contractului de rentă viageră. El poate fi încheiat în principiu în orice formă, inclusiv verbal. Însă, art. 20 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului stabileşte că înscrierea în cartea funciară a dreptului real asupra unui imobil se face doar pe baza actului prin care acesta s-a constituit ori s-a transmis în mod valabil.

8. Contractul de închiriere

Contractul de închiriereeste acela prin care o persoană se obligă să-i asigure alteia folosinţa temporară, totală sau parţială a unei suprafeţe locative în schimbul unei sume de bani („chiria”).

În baza art. 21 a Legii 114/1996, contractul de închiriere se înregistrează la organele fiscale teritoriale şi trebuie să cuprindă obligatoriu date precum valoarea chiriei lunare sau locul şi condiţiile în care se realizează primirea şi restituirea cheilor.

Contractul de închiriere poate fi realizat în mod valabil:

a) prin simplul acord de voinţă al părţilor constatat printr-un înscris sub semnătura privată sau
b) în formă autentică la notariat.

Atunci când este încheiat în formă autentică, contractul de închiriere va purta elemente de siguranta precum timbrul sec, sigiliul şi semnătura notarului care îşi angajează responsabilitatea asupra conţinutului şi datei de încheiere a înscrisului. Astfel, se asigură un plus de siguranţă contractului şi raportului juridic dintre părţi deoarece notarul public are obligaţia să verifice dacă actul pe care îl instrumentează cuprinde clauze contrare legii şi bunelor moravuri. De asemenea, notarul public cere şi dă lămuriri părţilor asupra conţinutului contractului de închiriere spre a se convinge că acestea îi înţeleg termenii şi îi acceptă efectele, în scopul prevenirii litigiilor. În cazul în care actul este contrar legii şi bunelor moravuri, notarul public are obligaţia să refuze întocmirea lui.

Prin urmare, încheierea contractului de locaţiune în formă autentică prezintă următoarele avantaje:

• Intervenţia notarului asigură conformitatea actului cu legile în vigoare, a căror încălcare este adesea sancţionată chiar prin anularea actului;

• Contractul de închiriere are forţă probantă, ceea ce înseamnă că nu poate fi contestat (exceptând procedura judiciară a înscrierii în fals);

• Actul are „dată certă”, ceea ce înseamnă că este opozabil terţilor. Astfel, dacă proprietarul vinde apartamentul inchiriat, noul proprietar nu îl va putea evacua pe chirias deoarece actul de închiriere îi este opozabil;

• Actul prezintă elemente de siguranţă care îi îngreunează falsificarea: timbru sec, sigiliul şi semnătura notarului şi alte elemente de siguranţă, la cerere (hologramă imposibil de copiat, marcare cu tuş invizibil etc.).

9. Contractul de comodat locuinţă

Contractul de comodat sau împrumutul de folosinţă al unei locuinţe sau a altui bun imobil este un act prin care o persoană (comodantul) remite gratuit spre folosinţă temporară sau, după caz, permanentă, unei alte persoane (comodatarului) bunul imobil în cauză, cu obligaţia celui din urmă sa-l restituie în natură, în individualitatea sa.

Aşadar, prin contractul de comodat se transmite doar folosinţa locuinţei, nu şi proprietatea asupra acesteia.

Contractul de comodat este definit de art. 2146 al noului Cod civil.

Acte necesare:

Pentru comodant( cel care oferă spaţiul spre folosinţă)
•Act de identitate
•Act de proprietate (după caz: contract vânzare-cumparare, proces verbal de predare-primire, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor)

Pentru comodatar (cel care primeşte în folosinţă bunul)
•Act de identitate
•Pentru persoanele juridice, actele de funcţionare

10. Contractul de comodat auto

Contractul de comodat auto sau împrumutul de folosinţă al unei maşini este un contract prin care o persoană, numită comodant, remite gratuit, spre folosinţă temporară sau, după caz, permanentă, unei alte persoane, numită comodatar, automobilul respectiv, cu obligaţia celei din urmă sa-l restituie în natură, în individualitatea sa.

Aşadar, prin contractul de comodat nu se transmite proprietatea autoturismului, ci doar folosinţa acestuia.

Contractul de comodat este reglementat şi definit de art.2146 al noului Cod civil.

Acte necesare:

Pentru comodant cel care dă lucrul spre folosinţă)
•act de identitate;
•talonul şi cartea de identitate a maşinii.

Pentru comodatar (cel care primeşte în folosinţă bunul)
•act de identitate;
•pentru comodatarul persoană juridică, actele de funcţionare.

Notă: pentru autoturismul deţinut de comodant în baza unui contract de leasing, este necesar şi acordul proprietarului autoturismnului, respectiv al firmei de leasing, cu privire la încheierea contractului de comodat (adresă emisă de societate în acest sens).

Etapele succesiunii

Etapa I: Deschiderea succesiunii

Deoarece moştenirea se deschide prin moarte, data deschiderii succesiunii este cea a morţii celui care lasă moştenirea. Dovada morţii se face cu certificatul de deces sau cu o hotărâre judecătorească declarativa de moarte rămasa definitivă.

Etapa a II-a: Transmisiunea succesorală sau devoluţiunea succesiunii

La moartea unei persoane, patrimoniul acesteia se transmite moştenitorilor săi legali sau testamentari.

Chiar dacă transmiterea patrimoniului celui care decedează operează din clipa morţii sale, această transmitere nu are caracter definitiv şi obligatoriu. Legea reglementează că nimeni nu este obligat sa accepte o moştenire care i se cuvine. Prin urmare, moştenitorul (sau succesibilul) are dreptul să aleagă între consolidarea titlului de moştenitor prin acceptarea moştenirii şi desfiinţarea acelui titlu prin renunţarea la moştenire.

În concluzie, moştenitorul are următoarele variante de opţiune succesorală:

a) să accepte moştenirea

b) să renunţe la moştenire

Etapa a III-a: Împărţeala sau partajul succesoral

Partajul sau împărţeala este operaţiunea juridică care pune capăt stării de indiviziune(coproprietate) prin împărţirea, în natură sau prin echivalent, a bunurilor aflate în indiviziune şi care are ca efect înlocuirea retroactivă a cotei-părţi ideale, indivize, asupra acestora, cu drepturi exclusive ale fiecăruia dintre coindivizari asupra anumitor bunuri sau valori determinate în materialitatea lor.

Partajul proprietăţii moştenite se poate face ambiabil, prin buna înţelegere a moştenitorilor (partaj voluntar) sau pe cale judiciară atunci când moştenitorii nu se înţeleg asupra părţii din moştenire care să-i revină fiecaruia.

Acte necesare succesiune:

( pentru dezbaterea succesiunii/moştenirii )
•cerere pentru deschiderea succesiunii (se completează la notariat);
•actele de identitate ale mostenitorilor;
•acte de stare civilă care dovedesc relaţia de rudenie
•certificatul de deces al defunctului1;
•certificatul de căsătorie al soţului supravieţuitor ( sau certificatul de deces/certificatul de moştenitor/sentinţa judecătorească de divorţ, după caz);
•certificat de naştere şi căsătorie a descendenţilor sau al altor rude care au vocaţie succesorală;
•dacă există, testamentul;
•fiecare moştenitor va da o declaraţie autentificată la biroul nostru prin care isi exprima opţiunea succesorală, în sensul că acceptă, sau renunţă la moştenire.

Alte acte care atestă averea defunctului (după caz), pentru stabilirea masei succesorale :
•acte proprietate bunuri imobile : contract vânzare-cumparare/construire, proces verbal de predare-primire a locuinţei; contract de împrumut şi adeverinţa de achitare integrală;
•certificat fiscal eliberat de Administraţia Financiară;
•acte proprietate automobil (talon, carte de identitate);
•certificat fiscal automobil, eliberat de Administratia Financiară;
•certificat acţionar, carnete C.E.C. , conturi, depozite bancare (extras de cont sau contract de depozit), act concesiune pentru locul de veci, adeverinţa cu valoarea locului de veci, eliberată de Administraţia Cimitirelor sau de Parohie;

1 Procedura succesorală notarială se poate deschide numai în baza certificatului de deces. Certificatul de deces trebuie să conţină elementele esenţiale pentru dezbaterea succesiunii: numele şi prenumele defunctului, data completă a decesului (ziua, luna şi anul), precum şi ultimul domiciliu al acestuia. Hotărârea judecătorească de declarare a morţii unei persoane nu poate înlocui certificatul de deces, fiind obligatorie obţinerea acestuia de la autorităţile competente.

Pentru cetăţenii români decedaţi în străinătate, dar cu ultimul domiciliu în România, precum şi pentru cetăţenii români care au decedat în străinătate, dar cu ultimul domiciliu/reşedinţa în străinătate, autoritatea română va emite certificatul de deces după transcrierea actului de deces emis de autoritatea străină conform art.44 alin. 3-7 din Legea cu privire la actele de stare civilă nr.119/1996. În cazul în care certificatul de deces este eliberat de către misiunea diplomatică sau oficiul consular, acesta nu mai trebuie transcris.

Pentru cetăţenii străini sau apatrizi, care nu sunt decedaţi în România şi care au avut ultimul domiciliu/reşedinţa în străinătate, actul de deces emis de autorităţile străine competente poate fi luat în considerare la notariat numai după îndeplinirea procedurii supralegalizării sau apostilării, după caz. Fac excepţie de la regula apostilării/supralegalizării, actele de deces emise de state cu care România are încheiate convenţii sau tratate bilaterale de recunoaştere a actelor de stare civilă.

Divorţ

Notarul public este abilitat potrivit legii (art. 375 din noul Cod Civil) să constate desfacerea căsătoriei prin acord a soţilor şi să dispună eliberarea certificatului de divorţ, indiferent dacă soţii au sau nu copii minori născuţi din căsătorie, din afara acesteia sau adoptaţi.

Divorţul încheiat prin acord, la notariat, prezintă multiple avantaje faţă de cel pronunţat în instanţă, atât dpdv. al timpului în care se finalizează (30 de zile), al costurilor reduse (620 lei, inclusiv TVA), cât şi al confidenţialităţii procedurii.

Acte necesare:
•actele de identitate1 ale celor doi soţi2;
•certificatele de naştere;
•certificatul de căsătorie.

[1] Soţii pot face dovada identităţii cu unul din următoarele documente, care trebuie să se afle în termenul de valabilitate, atât la depunerea cererii, cât şi la eliberarea certificatului de divorţ:
•cetăţeni români – cartea de identitate, cartea de identitate provizorie, buletinul de identitate sau, pentru cetăţeni români domiciliaţi în străinătate, paşaportul în care este menţionat domiciliul;
•cetăţeni U.E. (Uniunea Europeană) / S.E.E. (Spaţiului Economic European) – documentul de identitate sau paşaportul, emis de statul aparţinător;
•apatrizi – paşaport emis în baza Convenţiei privind Statutul apatrizilor din anul 1954, însoţit de permisul de şedere temporar sau permanent, după caz;
•cetăţeni străini din state terţe, non-U.E. / S.E.E – paşaportul emis de statul ai căror cetăţeni sunt, cu viza de intrare pe teritoriul României aplicată;
•cetăţeni străini cărora li s-a acordat o formă de protecţie în România – document de călătorie emis în baza Convenţiei de la Geneva din 1951 sau, după caz, document de călătorie pentru străinii care au obţinut protecţie subsidiară – protecţie umanitar condiţionată;
•cetăţeni străini solicitanţi de azil în România – paşaport emis de statul ai căror cetăţeni sunt, însoţit de documentul temporar de identitate.

Notarul public va verifica actele de identitate eliberate de autorităţile române în Registrul de Evidenţă Informatizată a Persoanei administrat de Direcţia pentru Evidenţa Persoanelor şi Administrarea Bazelor de Date din cadrul Ministerului Administraţiei şi Internelor.

[2] La depunerea cererii de divorţ, soţii pot fi reprezentaţi la notariat prin mandatar împuternicit cu procură autentică notarială. Însă, nu vor putea fi reprezentaţi şi la eliberarea certificatului de divorţ, după trecerea termenului de 30 de zile, fiind necesar să se prezinte personal la biroul notarial.

Procura

Procura reprezintă materializarea unui mandat şi i se aplică principiile contractului de mandat, reglementat de Codul civil (Titlul IX al Cărţii a III-a, „Despre mandat”, art. 1532-1559).

Procura este actul juridic unilateral prin care mandantul îl împuterniceşte pe mandatar -procurator să încheie în numele său anumite acte juridice. Mandatantul detaliază în înscris, în conţinutul procurii, actele pe care le poate incheia mandatarul în numele său. Procura este o reprezentare printr-un înscris a voinţei de a fi reprezentat.

Părţile contractului de mandat

Persoana împuternicită să efectueze anumite operaţiuni este numită mandatar-procurator.

Persoana care il imputerniceste în acest sens pe mandatar poarta denumirea de mandant. Mandantul trebuie să fie capabil sa încheie el însuşi actul in cauza, în funcţie de natura acestuia. Mandatarul trebuie să aibă în toate cazurile capacitate deplină de exerciţiu.

Obiectul procurii

Obiectul procurii trebuie să fie determinat, posibil şi licit. El poate consta numai în încheierea de acte juridice, cele materiale având doar un caracter accesoriu.

Actele juridice cu caracter strict personal (intuitu personae) nu pot fi efectuate de către mandatar.

Tipuri de procuri:

– Procură cazier judiciar;

– Procură judiciara;

– Procură de reprezentare la divorțul în instanță (judiciar);

– Procură de reprezentare la divorțul prin notariat;

– Procură ridicare pensie;

– Procură vânzare apartament;

– Procura pentru copil minor;

– Procură pentru eliberarea paşaportului copilului minor (sub 14 ani);

– Procură pentru ridicarea paşaportului;

– Procură de folosire autoturism;

– Împuternicire înmatriculare auto;

– Procură pentru bancă;

– Imputernicire Registrul Comertului;

– Procură semnatură electronică (digitală);

Declaratii notariale

Numeroase acte normative (legi speciale, regulamente interioare ale diverselor instituţii, ordine de Ministru etc.) impun necesitatea unei declaraţii date în faţa notarului public.

Sunt numeroase speţe, în care pentru ca o declaraţie pe proprie răspundere să fie valabilă juridic, legea impune ca ea să fie încheiată în formă autentică, în faţa notarului.

Vă prezentăm în continuare, cele mai frecvente tipuri de declaraţii întâlnite în practica notarială:

Succesiuni – declaraţii notariale în materie succesorală

– Declaraţie de acceptare a succesiunii;

– Declaratie de renunţare la succesiune sau moştenire;

– Reducţiunea testamentară;

– Retractarea renunţării la moştenire;

Alte tipuri de declaraţii:

– Declaraţia soților privind ultima locuinţă comună în cadrul divorțului notarial;

– Acordul părintelui cu privire la plecarea copilului minor în străinătate;

– Declaraţie pentru programul Prima Casă;

– Invitaţie viză de şedere România pentru cetăţeni străini;

– Declaraţie de notorietate;

– Declaraţie pierdere a diplomei de bacalaureat sau de licenţă;

– Declaratie de despăgubire a investitorului inţial al lucrării stradale: coloanei de gaze, branşamentului care permite accesul la sistemul de distribuţie a gazelor naturale.

Adaugă recenzia ta

Please login or register to add your review.

Birou Notarial Ciuca si Asociatii﻿

Contactați Listare proprietarul

Adaugă recenzia ta

Birou Notarial Ciuca si Asociatii